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万科A集团董事会主席郁亮与苹果公司

2021-7-10 21:42| 发布者: luadmin| 查看: 9| 评论: 0

摘要: 问,万科A集团董事会主席郁亮与苹果公司(AAPL)已故创始人史蒂夫·乔布斯有何共同点?答,他们都有很强的实际歪曲力场。别笑,便是这么回事儿。乔布斯自不必说,什么时分轮到郁亮有此评价?“这次三年事业计划书的 ...

问,万科A集团董事会主席郁亮与苹果公司(AAPL)已故创始人史蒂夫·乔布斯有何共同点?

答,他们都有很强的实际歪曲力场。

别笑,便是这么回事儿。

乔布斯自不必说,什么时分轮到郁亮有此评价?

“这次三年事业计划书的制定,要把‘活下去’作为基本要求,咱们的战略围绕‘活下去’而打开,这是最底线的战略。”2019年9月,在万科秋季例会上,郁亮神态凝重,语气深沉。不知道的,还以为万科营收1059.7亿元,增加51.8%;净赢利91.2亿元,增加24.9%的成绩是哄人的。

哪家上市公司,会在成绩向上时,把“活下去”缀满整个会场内墙?郁亮的万科就会。并且人们宁愿相信,后来赚了大钱的TOP30、TOP50们,每一家都活在生死线的边际。今日碧桂园(02007.HK)不死、明天融创我国(01918.HK)不亡,咱们都挺好,哪有那么多生离死别。

把挺富足的日子说得像是走钢索,郁亮做到了;反过来,还有实际歪曲力场吗?

不久前,郁亮一番操作,管理架构、事务片区、区总任职都有了调整。这是一次没有“削番”的调整。郁亮平心静气,自傲飞扬,其任职后最大的一次调整,看上去如此胸襟激雷却面若平湖。

但是果真如此吗?未必,万科的危机在“腠理,不治将恐深”。

美观的成绩报表遮盖太多的潜在危险,一些问题现已有悖于郁亮的初衷。万科需求改动,乃至是雷厉风行的变革。只是那急迫性与危险性,被郁亮一场其乐融融的“分封”大会遮掩起来。

这次改动,郁亮发挥的实际歪曲力场,很见功力。

“制作业”的万科

用一句话归纳郁亮的境况:短期内达成阶段性方针不成问题,中长期成长难度很大。

看数据,万科的体现无懈可击:2017-2020年万科的合同出售额与合同出售面积一向维持安稳增加的曲线,营收与净赢利的体现相同垂范整个地产职业。所有的运营数据,万科都能实现向上增加,这是实力的体现。

主业正常运营,带来充裕的现金流,健康方针持续向好是预料中事。年头,贝壳研究院统计数据还以为万科“三条红线”会踩中一条(除掉预收款后资产负债率71.7%、净负债率18.9%、现金短债比2.27),4月下旬发布一季度报告时,万科三项数据已降至健康水平(除掉预收款后资产负债率69.5%、净负债率15.5%、现金短债比2.72)。

回过头来,再看万科总裁、首席执行官祝九胜制定的2021年方针与行动计划——赢利增加、回归绿档、做好基本盘等六大OKR(Objectives and Key Results,方针与要害成果法),并非很难的作业。部分方针现已实现,只需维持现状不变,自然可以完成其他任务。

除了不缺钱,其他都缺一点,这才是最危险。

地产圈便是这样。当你能赚钱,并且很会赚钱的时分,许多问题都会被一叶障目;比及积重难返的时分,整个系统很可能轰然崩溃。

翻看一季度数据,万科622.6亿元的营收,同比增加为30.3%;不过12.9亿元的归母净赢利,同比增加仅3.4%。收入的快速增加,却无法在赢利端实现。倒是万科当期营业本钱到达495.56亿元,骤增50.93%。

营收与本钱两翼齐飞,净赢利似长江东流而去,着实为难。悲惨剧的是,这样的日子,万科现已挨了好久。2017-2020年,论年复合增加率,万科的营收为19.94%,净赢利仅13.96%,营业本钱为22.81%。

阳光城(000671.SZ)、富力地产(02777.HK)、融信我国(03301.HK)……太多企业以净赢利为代价,依靠“高杠杆+高周转”形式换取规划快速增加;如今万科借实际行动证明,不必“高杠杆+高周转”形式换取的增加,相同可以牺牲净赢利。

“住宅将越来越像耐用消费品,开发事务将越来越像制作业。”在2020年线上成绩发布会中,郁亮如此点评整个职业。盘子越来越大,收入越来越少,不管外形上万科长成什么样子,里子是越来越像制作业——车间里所有人都很忙,努力赚越来越少的钱。

像传统制作业那样,将命运交给流水线的周转,让“计件算钱”成为树立员工三观的底层代码,机械性重复现已做过成百上千次的动作,会很顺利,却很危险。

或许觉察到“向制作业学习”的万科存在危险过高,二级市场资金开端从这座大堡垒出逃:年报揭露前后,万科股价就开端沿着45度角向下倾斜,从近35元的高点一路降至眼下的24.05元多,降幅超越三成,市值蒸发超1000亿元。

郁亮没意识到问题的严重性吗?当然不会。再看这次万科大调整,是不是有一些门道?

万科需求改动,并且越快越好。当然,全部都要悄悄地产生,打枪地不要。

郁亮“赛马”

“咱们的出路在哪里?只要一条,踏踏实实向制作业学习,回归实业特点,经过咱们的劳动挣加工制作和服务的钱。”郁亮的实际歪曲力场再次生效,只是听着很别扭。

制作业全都是老实人,从事劳动密集型产业一成不变的作业?才不是。空调、冰箱、洗衣机……这些传统家电制作业厂商正忙着把AI芯片和网联模块嵌入产品中。谁不想赚点未来的钱?从前的“青岛海尔”都改名“海尔智家”(600690.HK)了,制作业也要升级,也要抬高赢利空间。

传统的制作业在改动,地产职业怎能甘于内卷,何况是职业老牌龙头。不过让郁亮驾着这条大船转型,亦非想象中简单。

没错,增速上净赢利低于营收,但是规划总在成长吧;22座要点城市“两会集”出让土地基本完毕,万科558.6亿元拿地(万科2020年度股东大会总裁、首席执行官祝九胜发布)也算豪情万丈吧;何况口袋里,万科还有超越1.58亿平方米(中达证券统计数据)的国内土地储备。在万科,你可以感受什么是“躺赢”。

既然可以“躺赢”,谁还在乎其他?

商业开发与运营方面,万科在2016年8月收购印力集团,不过并未产生想象中的化学反应,2020年累计开业面积到达989.8万平方米,增幅到达53.7%;但是63.22亿元的事务营收,增幅仅4.33%,乃至寄予厚望的印力42.22亿元的营收,还收成了1.62%的下滑。

至于物业管理,2020年在管面积现已到达5.78亿平方米(克尔瑞数据),职业无出其右,但是至今仍然没有上市音讯。

参考“一点财经”在《上市物业公司投资价值象限图:谁是大泡沫,谁是潜力股?》中的观念,万科的物业板块要好年代有好年代、要好爹有好爹,却没有迈出向前一步。

“咱们一定会上市,但假如仍是用物业的概念上,我觉得可能不一定适宜。”折腾至今,万科物业不过改了个“万物云”的姓名,万物云CEO朱保全也在为不上市寻觅理由。眼下,靠山和规划都不好实现,不换概念怎样成。

到最后,这些事务板块在温水中“炖自己”,公司的阴晴雨雪,仍是要看物业开发板块的脸色。现已卷成这样,郁亮当然亟需一场改动,所以摆开了姿势,开端一场内部的“赛马大会”。

这次人员调整,人们只看到王海武、刘肖、卢冰三人均得偿所愿,其实更多的是郁亮对他们的等待。

王海武本不是追求闲适的人,主动请缨从集团到印力开展作业;刘肖也要像当年任职中西部区首,将垫底的成绩抬升至全国第二时那样,将温水里煮着的印力叫醒;卢冰在天津堆集的经验,最好可以拓展至北方大区,最好在就任后烧上新官的“三把火”,越快越好。

他们的身上赫然写着“鲶鱼”两个字。不管成败,他们有必要给现在的万科带来全新相貌,给这场“赛马大会”开个好头。万科需求地产,但不能只要地产,得有人改动这全部。再不动手,怕是要栽跟头。

让一家市值超越2700亿元的巨头栽跟头,谁都接受不起,更何况是登上过珠峰的郁亮。

胜算

万科会栽跟头吗?

有必要明确的是,郁亮需求解决的,是万科以怎样的姿态迎接未来的问题。处理的是潜在危险,有备无患做一些重要却不紧急的作业。

2020年,万科合同出售额为7041.5亿元,论规划处于职业榜首队伍,在“恒碧融万”(我国恒大(03333.HK)、碧桂园(02007.HK)、融创我国(01918.HK)、万科A(000002.SZ)传统格局中位列次席,与第二队伍的规划差距拉大到2000亿元。

至于竞争压力,万科也没有太过紧张。榜首队伍不过四家企业,短期内第二、三队伍难有企业锋芒毕露形成围攻之势,彼此间不会摆开差距;口袋里塞进1966亿元现金,短债只要723亿元,可谓潇洒自如。

这份轻松惬意,“恒碧融”也是仰慕不已。

在《福布斯》发布的2021年度“全球上市公司2000强( Global 2000)”榜单中,位居职业96位的万科排名内地房企首位。

况且在国内,意识到需求调整安排架构,预备放水养鱼,强化内部活性,顺应职业发展趋势的安排架构调整,不过是进入2021年开端的作业。论拓宽赛道,豢养马匹,万科不落后于任何一家房企。

当然,万科还有一样优势,便是郁亮。

2017年6月,从王石手中接过万科帅印时,郁亮52岁,眼下不过55岁。与王石爱好登山与赛艇等体育运动类似,郁亮也喜爱登山,喜爱长跑。更重要的相同点在于,二人非常垂青对企业的控制力。

王石无须赘言,硬是拉着深圳地铁,赶走了前来夺权的宝能“大佬”姚振华;郁亮不遑多让,借着“事业合伙人”机制,经过股票绑缚与项目跟投的方式拴住了各事务单元高层。方针只要一个,强化整体凝聚力与执行力。

企业根柢厚、转型起步早、管理层安稳,现在的万科仍然很强壮。

“咱们不能像那些我国焦虑的家长一样,用分数限制孩子成长,他(万科)怎么更充沛全面的发展最为要害。咱们不会给他设置特别多的查核方针,他现在健康生活、学习和作业,未来能承担更大的作业。”

2020年成绩发布会上,郁亮坚持不给万科设限,胜算正源自于此。

结语

规划、营收、净赢利,这些根底数据每年都在增加;商业运营与物业管理本便是低赢利空间的生意,不会有人能比万科做得更好。原本咱们各自闲适,非要调整安排架构,给企业运营注射“兴奋剂”吗?


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